Como hemos explicado en varias ocasiones, la impresión que nos da una vivienda es fundamental para que su comercialización se haga con mayor rapidez. El hecho de que un propietario no cuente con dinero suficiente para realizar una reforma cada vez tiene menos peso, ya que desde 2013 la LAU, a través de las medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, contempla el pacto de sustitución de rentas, que no es más que un “pacto en especies”. El arrendatario se compromete a hacer una reforma a cambio de no pagar la renta o de una reducción de la misma.
Hay varios aspectos importantes que hay que tener en cuenta. Entre ellas la elaboración del contrato de arrendamiento, ya que va a ser un híbrido entre arrendamiento y contrato de obras. Tiene que recoger todas las obras a realizar, detalladas y valoradas, puesto que van a sustituir a la renta. El arrendador puede supervisarlas, controlando que el valor de la obra se corresponda con la renta que el inquilino va a dejar de pagar.
Normalmente este tipo de contrato se hace para obras denominadas como reformas y rehabilitación, ya que las obras menores se pactan en períodos de carencia y suelen durar uno o dos meses. Las partes tienen que llegar a un acuerdo y valorar la reforma a realizar, con un proyecto donde se especifiquen calidades, acabados, materiales, precios. Tiene que haber equivalencia entre el proyecto de reforma y la renta a descontar.
Hay que tener claro que las obras se quedan en la vivienda, sin posibilidad de reclamar al arrendador. Este tipo de contrato no hace que el inquilino pierda sus derechos, que siguen siendo los mismos que con cualquier contrato de arrendamiento.
Que ventajas hay en este tipo de acuerdos: para el propietario será la revalorización de la vivienda sin tener que invertir; para el inquilino poder cambiar las rentas por un trabajo de colaboración, al tener conocimientos en el sector reformas o alguien cercano que le ofrezca los servicios a un buen precio.
El propietario deberá declarar estas rentas como rentas en especie. Es una opción interesante para propietarios de fincas antiguas.
Hay varias empresas que ofrecen este tipo de contratos a propietarios, financiando las obras y cobrando ellas la renta.
El poner en alquiler una vivienda en malas condiciones atrae al mercado negro del alquiler, aumentando el riesgo de impago y el deterioro del parque inmobiliario.
Este tipo de contrato incrementaría el número de viviendas en buen estado, ya que hay muchas fincas con problemas, que por falta de capital de sus propietarios no se rehabilitan, y que presentan un estado que roza, si no pasa, la inhabitabilidad.