El cambio de uso de un local a vivienda es una operación cada vez más generalizada, una tendencia que ha venido a quedarse, y que en momentos de crisis inmobiliaria se acentúa. Pero, aunque resulte un trámite frecuente no está sujeto a la decisión del propietario, sino que debe seguir unos requisitos legales del Código Técnico de la Edificación (CTE) y del Plan Urbanístico del municipio donde se ubique. Por ello es importante saber si la regulación local permite hacer ese cambio. Lo mejor para esto es consultar directamente en el Ayuntamiento a los técnicos municipales.
Los principales factores que influyen en querer convertir un local en vivienda son el exceso de locales comerciales en la zona que hacen que no tengan salida, el elevado precio de la vivienda y el declive del pequeño comercio frente al auge del electrónico. Y es que el precio de un local es más asequible lo que hace que se convierta en el objetivo de búsqueda de aquellos que cuentan con cierta limitación económica en la inversión de una vivienda y priorizan precio frente a ciertas desventajas como la seguridad, al estar la entrada en la calle directamente, sin un portal o escaleras que dificulten el acceso. Los inversores suelen buscar oficinas aptas para un cambio de uso, hacen la reforma y las venden vivienda incrementando así su valor catastral. Muchos propietarios deciden solicitar el cambio para aumentar la rentabilidad, ya que los precios de los locales son más baratos y los beneficios tras el cambio son mayores.
Un local no es una vivienda y habitarlo tiene una serie de inconvenientes. No se puede empadronar en esa dirección. La tasación de un local es también más baja. Si los suministros no están dados de alta hacerlo después es complicado ya que le pedirán la licencia de actividad. No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Por eso, una vez comprobado que se permite el cambio el siguiente paso es solicitar el cambio de uso de local a vivienda.
Sin embargo, no todos los locales pueden transformarse en vivienda. Existen una serie de requisitos mínimos que contemplan necesidades básicas de habitabilidad como son tamaño (superficie útil mínima), longitud de la fachada, cumplir con el CTE sobre todo en temas de accesibilidad, seguridad ante incendios, salubridad, luminosidad, ventilación, estar en planta sobre rasante, contar con salida de humos, tener todos los suministros enganchados y que la comunidad de propietario lo permita en sus estatutos. En el caso de que este último punto estuviera prohibido se necesitaría pasar por Junta la modificación de los estatutos y posteriormente por el Registro de la Propiedad. Ahí sí es necesaria unanimidad. Por este motivo es muy importante estudiar la viabilidad de la solicitud, por un técnico competente, y una vez confirmada preparar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda.
Este proyecto debe presentarse en el Ayuntamiento correspondiente, que será el que otorgue la licencia municipal que nos permitirá empezar la obra de reforma. Una vez concluida se presentará el certificado final de obra en el Ayuntamiento, que otorgará la licencia de primera ocupación. El último paso es acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y llevarla al registro de la propiedad.
Qué comience la reforma!